我收到了一份驱逐诉讼的起诉书。我该怎么办？

什么是驱逐起诉书？

驱逐诉讼是指业主通过法庭程序将未经其允许入住的居住者从其房产中搬离。有时，在止赎拍卖中购得房产的银行，或想从房产中赶走“擅自占住者”的业主会使用这项程序。有时，房东也会错误地使用这项程序来驱逐租户，以此替代费城市法院的驱逐程序。

当居住者与业主达成协议，约定居住者将在其房产内居住并支付费用时，即建立了房东/租客关系。一般而言，如果您有钥匙（使用权），并且在任何时间点向业主支付过租金以居住在该处（合同关系），那么从法律上讲您就是租户。此定义适用于以下情况：

收集您与业主或物业管理者之间的文件。如果最近发生了房产所有权转移，您可以使用前业主或物业管理者提供的文件：

业主向普通诉讼法院提交驱逐诉讼的起诉书。
居住者可以提交对驱逐诉讼起诉书的答辩状以及《贫困人员诉讼申请书》(Petition to Proceed In Forma Pauperis)。如果居住者未被列为被告，他们可能需要先提交介入诉讼动议。
法院安排并举行案件管理会议。案件管理会议的目的是让所有当事人就案件的进展方式达成共识，并确保每个人都遵守法院规定的期限。这不是庭审。
法院安排庭审日期。
法院进行庭审并作出裁决。
业主请求作出判决和占有权令 (Writ of Possession)。
法院批准占有权令。
警长向居住者送达占有权令。
警长将居住者从该房产中驱逐。

务必按时提交文件。
- 从您收到驱逐诉讼起诉书之日起，您有 20 个日历日的时间提交答辩状。
- 如果您在 20 个日历日内未提交答辩状，业主可能会向您发送提前 10 天的通知。
- 如果您在这额外的 10 天后仍未提交答辩状，那么业主可以继续进行上述第 6 步。
- 注意：如果您不是诉状中指定的被告，那么您可能还需要提交一份介入动议。
提交答辩状和 IFP。
- 现场办理
  - 填写答辩状模板，并交至市政厅 296 室 (City Hall Room 296)。
  - 如果您是低收入者，您可以提交一份《贫困人员诉讼申请书》(IFP)，免费提交上诉申请。
- 在线办理
  - 在 fjdefile.phila.gov 创建一个用户名。
  - 按照提示提交答辩状和 IFP。
  - 您可以输入 /s/ 和您的姓名来签署您要上传的文件。
  - 您可以发送电子邮件至 ojr_civil@courts.phila.gov 以获取在线提交的相关帮助。
- 电话
  - 拨打 215-686-6652 或 215-686-6653 预约，然后前往市政厅 296 室 (City Hall Room 296) 提交文件，或获取在线提交文件的帮助。
送达法庭文件。
- 您必须通过挂号信将文件送达业主。
  - 将盖章的法庭文件和 IFP 通过挂号信寄给业主，并要求回执（费用约 8 美元）。填写文件包中附带的送达证明书，并将该证明书提交至市政厅 296 室 (City Hall Room 296) 或在线提交。

Updated: March 04, 2026 2:42 PM