Category Archive: 我需要维修

  1. 我曾遭受过家庭暴力。 我有哪些住房权利？

    我曾遭受过家庭暴力。 我有哪些住房权利？已关闭评论

    我会因为遭遇了家庭暴力或性暴力而被房东驱逐吗？

    不会。 《费城公平住房条例》(Philadelphia Unfair Rental Practices Ordinance) 规定，如果您是家庭暴力或性侵犯的受害者，房东不得因此驱逐您、提高您的租金或拒绝维修房屋，否则将构成违法行为。 但是，如果您不支付租金，仍可能会被驱逐。

    如果我正面临被驱逐，我该怎么办？

    向房东写一封信，说明您是家庭暴力或性暴力的受害者，而根据费城法律，房东因家庭暴力或性暴力驱逐您属于违法行为。 如果房东执意驱逐，您可以向费城公平住房委员会投诉，或寻求法律援助。

    我可以为了逃离暴力而提前终止租约吗？

    可以。 在报告事件（如就医、拨打911、申请保护令等）后的 90 天内，向房东发送以下文件：

    • 一封信件，说明您将在 30 天内搬走。（下载样信）
    • 在您的信件中附上至少一样证明材料，如警方报告、禁止虐待令，或医疗保健专业人员、指导顾问或受害者服务机构的证明信。

    可以只驱逐施虐者吗？

    可以，根据费城法律，您可以要求房东拆分租约并驱逐施虐者，让您继续居住。 您将负责支付全部租金。 但您的房东也有权拒绝。

    我会因为报警而被驱逐吗？

    不会，您的房东不能因为您通过报警来保护自己或家人就驱逐或惩罚您。

    如果我住的是补贴住房，该怎么办？

    如果您住在第 8 条补助券计划项下、美国住房与城市发展部 (HUD) 管理的住房或公共住房中，您受《费城公平住房条例》(Philadelphia Unfair Rental Practices Ordinance) 和《反对暴力侵害妇女行为法》(VAWA) 的保护。 您不会因遭受家庭暴力、性侵犯、约会暴力或跟踪而被拒绝入住或被驱逐。 如果您因要逃离暴力而提前终止租约，也不会失去补助券。 您可能需要填写一份《家庭暴力自我认证表》(Self-Certification of Domestic Violence)。

    如果您或您的家庭成员正在遭受家庭暴力、性侵犯、约会暴力或跟踪骚扰，您可能还有资格获得紧急转移安置。

  2. 法律顾问权 (Right to Counsel)

    法律顾问权 (Right to Counsel)已关闭评论

    胜利！！

    2019 年 11 月 14 日，费城市议会全体一致投票通过了租客的法律顾问权法案，保障所有低收入租客都有权聘请律师来应对驱逐诉讼。 鉴于这一规模，法律顾问权不会当即全面实施， 而是将在五年或更长时间内逐步推行。

    这一重大变革得益于当地和全国的法律专业人士、基层组织者、研究人员、社区成员和租客群体长达十年的倡导工作。

    以下是几位支持法律顾问权的人士的证词：

    驱逐案件中的“法律顾问权”是什么？

    “法律顾问权”是指低收入租户在驱逐程序中有权获得律师服务。 目前，费城的租户还没有这项权利。 在费城，约 90% 的租户在被驱逐时都没有律师协助。

    法律代理是防止被驱逐和无家可归的有效手段。 2017 年，纽约市成为首个通过“法律顾问权”(Right to Counsel) 立法的城市。 此后，加利福尼亚州的旧金山、新泽西州的纽瓦克和俄亥俄州的克利夫兰也相继通过了“法律顾问权”相关法案。

    在费城，拥有法律顾问权的租户将能在法庭上拥有平等的地位，也能获取更多用于解决冲突的资源。

    费城的驱逐预防措施卓有成效，有望扩大到“法律顾问权”层面

    费城驱逐预防项目（Philadelphia Eviction Prevention Project，PEPP）是由六家服务提供商于 2018 年初发起的合作项目，旨在为面临被驱逐的租户提供全面服务。 PEPP 项目大获成功 — 租户出席听证会的可能性更高，在与倡导者会面后，案件结果也有所改善。

    倡导者可以帮助租户维护其权益；若租户拖欠租金，倡导者可以帮助协商合理的还款协议，或为租户争取合理的时间，以便其搬入更经济实惠的住房。

    PEPP 表明，有限援助和全面代理都很重要，实际选择取决于租户的具体情况。 与根本没有与 PEPP 倡导者接触过的租户相比，即使是去过帮助中心但未获得全面代理的租户也更有可能出庭并胜诉。 因此，法律顾问权计划应提供多样化的法律援助，从法律咨询到全面代理。

    我们已有全国认可的当地法律援助组织来实施这项计划。 在过去一年里，这些组织通过 (PEPP) 开发了一个成功的驱逐辩护计划。 PEPP 的法律工作人员非常擅长为租户提供个性化服务，以争取最佳结果。 费城可将这个试点项目扩展为完整的法律顾问权。

    潜在影响有哪些？

    面向租户的“法律顾问权”举措可以帮助数千个低收入家庭保住住房或避免无家可归，使其成为费城主要的反被迫搬迁举措之一。

    费城律师协会 (Philadelphia Bar Association) 近期委托开展的一项研究表明，“法律顾问权”举措将为费城市节省 4500 万美元的服务成本。

    其他资源

    • 市长驱逐预防和响应特别工作组的政策建议：报告
    • 费城驱逐危机概述：Reinvestment Fund 报告
    • 市议会关于解决贫困问题的《缩小差距》报告，其中包括增加租户法律代理的策略：报告
    • Regional Housing Legal Service 关于宾夕法尼亚州全州法律顾问权成本研究的概述：报告

  3. 我家里有床虱！

    Leave a Comment

    最新动态：费城的床虱防治法于 2021 年 1 月 1 日生效。 根据该法律，租户和房东负有重要责任。 阅读更多

    我该怎么办？

    • 立即告知您的房东！ 在 5 个工作日内，通过打电话、发短信、发电子邮件或寄信等方式。
    • 您的房东必须在 5 个工作日内回复您，并在 10 个工作日内安排虫害防治专业人员进行检查。
    • 在合理时间，让检查员进入屋内。
    • 如果检查员发现有床虱，您的房东须随后向所有租户发出书面通知，并聘请虫害防治专业人员进行处理。
    • 仔细遵循所有说明，为虫害处理做好居家准备。 任务很繁琐，但对于消灭床虱很重要。 请访问宾夕法尼亚州综合虫害管理 (Integrated Pest Management) 网站，获取更多关于处理床虱的信息。

    谁来支付床虱处理费用？

    • 房东 — 如果符合以下情况，则房东必须支付全部处理费用：
      • 您在租住房屋的第一年就告知了房东有关床虱问题，或者
      • 您在隔壁住房单元发现床虱后的 180 天内将床虱问题告知了房东，或者
      • 您是补贴住房租户（PHA 公共住房、第 8 条补助券计划项下住房等）
    • 在所有其他情况下，房东和租户各承担 50% 的费用。

    如果我的房东不愿意帮忙怎么办？

    • 给房东寄一封信，要求房东调查或处理床虱问题。 最好发送电子邮件或寄送信函。 查看床虱律师函范本。
    • 向 L&I 部门投诉。 拨打 311 或提交 L&I 的《床虱投诉表》。
    • 向法院起诉房东，要求实际和惩罚性赔偿（2000 美元）、取消租金，并要求房东承担律师费和诉讼费用。

    在您入住前，您的房东应：

    • 以书面形式告知您该房产在过去 120 天内是否有床虱问题。
    • 向您提供卫生部门的床虱信息传单。
    • 制定床虱防治计划
    • 如果您的房东没有做到这些，您可以终止租约而不受处罚。

    如需更多信息，请查阅 9-4800 关于床虱侵扰的责任规定 (Responsibilities Concerning Bed Bug Infestation)。

  4. 我需要一名律师。 什么是法律顾问权 (Right to Counsel)？

    我需要一名律师。 什么是法律顾问权 (Right to Counsel)？已关闭评论

    拨打费城租户热线 267-443-2500。

    租户可致电租户联盟代表网络（Tenant Union Representative Network，TURN），与专业住房顾问直接沟通，获得以下服务：

    • 免费法律信息
    • 法律建议和代理转介

    如果您的电话无人接听，我们会尽力在 2-3 个工作日内回电。 目前我们接到的电话过多，超出了我们的接听能力，请访问 PhillyTenant.org 网站，获取法律信息、相关链接和模板。

    您也可以参加租客联盟代表网络每日举办的免费 “了解您的权利”网络研讨会。

  5. 救命！ 我收到了公用事业服务断停通知。

    Leave a Comment

    断停的原因是什么？

    电力、燃气和供水断停主要有两个原因：

    • 未缴费。 公用事业公司可能在试图追缴未付账单。 如果是这个原因，在断停之前您会收到断停通知。
    • 擅自改装。 公用事业公司认为有人未经许可开启了服务或篡改了仪表。 如果是这个原因，您可能在断停之后才会收到通知。

    如果我因为未付账单收到了 PECO 或 PGW 的断停通知，我该怎么办？

    这段视频简要介绍了您可以采取的措施 面临 PECO 或 PGW 断停服务时。

    如果您的账单是以房东的名义开具，则作为该房产的租户，您拥有特殊权利。

    如果我因为未付账单收到了停水通知，我该怎么办？

    如果水费账单是以您的名义登记的，您可以选择以下方法 来避免或推迟停水，或恢复供水服务。 当您致电时，水务 部门必须向您说明您可以避免停水或恢复 供水服务的办法。 以下是您的一些选择：

    • 您可以申请水务部门提供的客户援助，包括为低收入客户提供的分级援助计划（Tiered Assistance Program，TAP）。 如需更多信息，请参阅我们的 TAP 传单。
    • 如果您身患疾病，您或许可以此推迟停水或恢复供水服务。 有关因健康原因暂缓停水的更多信息，请访问 City of Philadelphia 网站。
    • 如果您对停水通知有异议，您有权提出上诉并要求举行听证会。 直接致电 215-685-6300 联系水务局 (Water Revenue Bureau)，并索要一份非正式听证请求表。

    如果您的账单是以房东的名义开具，则作为该房产的租户，您拥有特殊权利。

    如果我的公用事业服务因未经授权开启服务或篡改仪表而被断停，我该怎么办？

    如果您的电力、燃气或供水服务因未经授权使用而被断停，公用事业公司将在服务断停后发出通知。 此通知可能包括已提供服务的费用，并可能要求支付恢复服务的额外费用。 没有公用事业服务的情况下，居住在家中是不安全的。 如果您对开启服务或干扰仪表事宜不负有责任，您将需要法律援助来评估您的选择。

  6. “正当理由”(Good Cause) 保障措施：我的房东可以终止我的租约吗？

    Leave a Comment

    费城的正当理由驱逐保障措施有哪些？

    • 对于租期不足一年的租约，例如按月租赁，房东必须提前三十 (30) 天书面通知您，并说明终止租约的正当理由。
    • 对于租期为一年或以上的租约，您的房东必须至少提前十 (10) 天书面通知您，无需说明终止租约的正当理由。
    • 对于补贴住房租赁，您很可能享有“正当理由”保障措施。找到您的补贴计划，以了解更多信息。

    “正当理由”有哪些例子？

    • 违反租赁条款，例如多次拖欠租金；
    • 对住房单元造成损坏或拒绝维修人员进入；
    • 拒绝签署包括合理涨租等变更内容的新书面租约（存在一些例外情况）；
    • 业主或业主的直系亲属想搬入该住房单元；
    • 业主将要对该住房单元进行翻修（存在一些例外情况）。

    如果我的房东无“正当理由”终止我的租约，我该怎么办？

    • 提出异议。 如果您的房东在没有“正当理由”的情况下向您发出《租约终止通知》(Lease Termination Notice) 或《迁出通知》(Notice to Quit)，且您当前的租期不足一年，您有权向公平住房委员会 (Fair Housing Commission) 提出申诉。 如要申诉，则必须在收到房东的《租约终止通知》后的十五 (15) 个工作日内提出。
    • 为自己辩护。 如果您的房东在您向公平住房委员会提出投诉之前就向市法院提起了驱逐诉讼，那么您必须参加法庭听证会，并以“正当理由”作为辩护理由。
    • 寻求法律援助。 如果您的房东向市法院提起了驱逐诉讼，而您收入较低，您可能有资格获得免费的法律援助。
    • 致电市议会 (City Council)。 虽然这项法律不适用于租期为一年或以上的租约，但您可以要求您的市议员通过一项法案，将“正当理由”保障的范围扩大到所有租约。查找您的市议员信息。

  7. 我被收取了邻居的电费或燃气费。 我该怎么办？

    Leave a Comment

    如果我怀疑自己支付的是其他租户或公共区域的用电或燃气费用，我该怎么办？

    “他户负荷”(Foreign load) 是指租户账单上包含的来自其他住房单元或公共空间的公用事业使用量。 如果您怀疑自己支付的是其他住房单元或公共空间的燃气或电付费，您可以联系您的公用事业公司，要求进行“他户负荷”调查。 如果公用事业公司查出了他户负荷，他们必须将您的账户连同任何逾期未付的欠费转至房东或业主名下。

    多少量才算他户负荷？

    他户负荷并无最低量限制， 哪怕是公共区域里的一盏小灯也算。 只有在房东纠正了他户负荷 并经公用事业公司核实后，账户才能重新 转回租户名下。

    只有当前房产的债务可以转到 房东名下，之前地址累积的债务 不可以。

    如果存在他户负荷的问题，我的房东还能要求我支付公用事业服务费用吗？

    公用事业公司不能要求您付款 — 除非房东不支付服务费用，公用事业公司会按规定发出通知，相关讨论请见这里。 但是，如果根据租约您有付款责任，房东可以要求您付款。

  8. 我的房东负责支付水费，但我收到了停水通知。 我有哪些权利？

    Leave a Comment

    通知应该包含哪些内容？

    您收 到的通知必须包含以下信息：

    • 公用事业公司拟定 开始断停服务的日期，该日期不得早于通知日期后的 第 30 天
    • 通知前 30 天 服务账单的金额
    • 关于如何支付这 30 天账单的说明 以及您无需对房东拖欠账单负责的保证
    • 解释您根据 州法律享有的合法权利，其中包括：
      • 从租金中扣除您为公用事业服务 支付的费用的权利，以及
      • 获得保护的权利，从而避免因行使支付费用以继续 使用公用事业服务的权利而遭到房东报复

    如果我没有收到上述通知，我该怎么办？

    • 如果您作为租户没有收到关于您公用事业权利的通知，您应立即联系公用事业提供商
    • 告知公用事业提供商您是租户，且公用事业服务由您的房东负责
    • 要求其提供一份说明您根据以下法规享有的州法律权利的通知：
      • 对于费城水务部 (Philadelphia Water) —《公用事业服务租户权利法案》(Utility Service Tenants Rights Act)
      • 对于 PECO 和 PGW —《租赁场所服务中止法案》(Discontinuance of Service to Leased Premises Act)
    • 如果公用事业提供商不同意向您提供法律要求的通知，您应提出异议：
      • 对于费城水务部 — 直接致电 215-685-6300 联系水务局 (Water Revenue Bureau)，并索要一份非正式听证请求表
      • 对于 PECO 和 PGW — 联系公共事业委员会 (Public Utility Commission)，并拨打 1-800-692-7380 提交非正式投诉
    • 如果您未收到法律要求的通知，而您的服务被断停了，或者您对自己的权利有任何疑问，您应该寻求法律援助。

    我必须向公用事业公司提供我的租赁合同副本吗？

    法律要求公用事业提供商向每个“合理情况下可能”有租户入住且租户会受公用事业服务断停影响的房屋或公寓发出通知。 您没有法律义务向公用事业公司提供您的租赁合同或相关信息以有权获得通知。 未向合理情况下可能有租户入住的房屋或公寓发出通知，这构成了违反州法律的行为。

    收到通知后，您可能需要提供身份 信息并证明您是租户，以便继续使用服务。

    我能否取代我的房东成为该公用事业公司的客户？

    根据州法律，任何可能因房东名下服务 断停而受到影响的租户都有权同意， 若该公用事业公司能够提供该项服务（通常是指租户的住所 有独立计量表），则后续公用事业服务将以租户的名义 提供。 请直接向该公用事业公司 咨询如何以您的名义申请服务。

    我的房东能否致电该公用事业公司并要求断停服务？

    不能。 如果 房东想要切断服务，适用的规则与房东 不付款时的规则一样。 该公用事业公司仍必须提前 30 天通知，并告知租户 有关继续使用服务的权利。

  9. 我可以向 PHA 申请申诉听证会吗？

    我可以向 PHA 申请申诉听证会吗？已关闭评论

    我什么时候可以 申请申诉听证？

    所有 PHA 和 PAPMC 的公共住房租户都可以申请申诉听证会，以对《租赁终止通知》提出异议或向 PHA 提出问题。

    申诉听证程序 是什么？

    1. 填写《申诉听证申请表》并交给经理。
    2. 应在 10 天内安排与经理的非正式会议。
    3. 应在会议结束后 5 天内发出总结与决定。
    4. 接受或拒绝总结与决定。 如果您不认可 PHA 的决定，请在 10 天内签字并将其交回经理。
    5. 应在 20 天内安排申诉听证会。 如有疑问，请致电 PHA 申诉协调员，电话：215-684-5909。

    我该如何准备 申诉听证会？

    立即开始收集 证据来证明您的申诉理由。 证据可能包括：

    • 照片
    • 租金收据
    • PHA 的信件
    • 维修收据
    • 收入证明
    • 警方报告
    • L&I 检查报告
    • 医生证明
    • 公用事业服务账单
    • 证人
    • PHA 租金分类账（AR 历史记录）

    在 申诉听证会上会发生什么？

    申诉 听证会通常在 2013 Ridge Avenue（靠近 Ridge 街和 Master 街交汇口）举行。

    • 在听证会上，您可以出示证据、传唤证人并向听证官 解释您的案件详情。
    • PHA 也有机会出示证据、传唤证人并 向听证官解释他们的理由。
    • 听证官应在听证会结束后 15 天内 向您发送书面裁决。
    • 如果您对裁决不满意，可在 30 天内向市政厅 296 室 (City Hall, Room 296) 的普通诉讼法院提出上诉。

  10. 我的房东可以涨租吗？

    我的房东可以涨租吗？已关闭评论

    我的房东可以涨租吗？

    宾夕法尼亚州没有租金管控或稳定租金法律，因此您的房东可以提高您的租金。

    我的房东什么时候可以涨租？

    一般来说，房东只能在租约到期时涨租，但你们的租约另有规定时除外。 大多数租约期限为两年、一年，或按月计算。

    《费城法典》第 9-804(11) 章规定，对于租期为一年或更长时间的租约，房东必须至少提前 60 天通知涨租事宜；对于租期不足一年的租约，必须至少提前 30 天通知涨租事宜。 您的租约可能规定了更长的提前通知期。

    如果您的房东没有以适当方式进行通知，或者在租约期间不正当地涨租，您可以向房东写一封信，说明涨租违反了你们的租约，并且您将不会支付新的租金。 请保留这封信的副本。

    我可以协商涨租事宜吗？

    您始终有权与房东进行协商。 您可以要求房东维持租金不变，或者要求缩小涨幅。 房东通常不太愿意再找新租户。 但是，如果您无法与房东达成协议，您可以选择支付增加的租金或者搬走。

    我的租金有补贴。 我的房东可以涨租吗？

    您支付的租金有可能上涨。 例如，如果您的家庭收入增加，在您向补贴机构申报新收入后，您的租金可能会上涨。 如果您享受了政府租金补贴，并且对租金上涨有任何疑问，请寻求法律援助。

Call Hotline
(267) 443-2500
Need Help?
Call Us