Category Archive: 我需要维修

  1. 我在哪里可以获得支付租金或押金的帮助？

    我在哪里可以获得支付租金或押金的帮助？已关闭评论

    面向因新冠疫情而遭遇困难的家庭

    新冠疫情紧急租赁援助计划（Emergency Rental Assistance Program，ERAP），也称为“第四阶段”(Phase 4)

    注意：至 2022 年 1 月 7 日，第四阶段租房援助计划已停止接受新申请。

    要查询现有申请的状态，请访问 https://rent-assist.phila.gov/

    新冠疫情无家可归预防基金

    Congreso
    邮箱：congresohousing@congreso.net

    Esperanza
    邮箱：home@esperanza.us

    面向低收入家庭：

    面向子女就读于费城学校的家庭

    面向家庭暴力幸存者

    面向退伍军人

    面向费城西北部居民

    邮编：19118、19119、19126、19138、19144 和 19150

    面向参与 DHS 的儿童家庭

    • DHS 预防援助基金 (DHS Prevention Assistance Fund)
      • 请联系您的个案经理或社工。

    面向有 HIV 感染者的家庭

    公用事业援助

    我需要准备什么？

    • 所有 18 岁及以上家庭成员的带照片身份证件。
    • 所有家庭成员的社会安全卡和出生证明。
    • 收入证明
      • 工资单（最近 30 天）
      • 工作证明（工作时长、发薪日、工资/薪水）
      • 社会保障办公室签发的收入核准信
      • 其他任何收入证明文件
    • 资产证明，如银行对账单或遗产继承核准信
    • 租约
    • 驱逐通知和/或法院文件

    我需要房东提供什么？

    • 《租赁许可证》(Rental License)，也称为《房屋检查许可证》(Housing Inspection License)
    • 《租赁适宜性证明》(Certificate of Rental Suitability)
    • 房东签署的 W-9 表格 
    • 房东签署并注明日期的当前租金余额证明

  2. 我租住的房产正在被止赎或司法拍卖。 我有哪些权利？

    我租住的房产正在被止赎或司法拍卖。 我有哪些权利？已关闭评论

    止赎程序如何运作？

    如果您的房东不偿还抵押贷款或缴纳税款，银行或市政府可能会试图通过司法拍卖来出售该房产。  以下是具体流程：

    • 银行或市政府将发出一份通知，给房东还款的机会。
    • 银行或市政府可能会向普通诉讼法院提交一份起诉状。
    • 银行或市政府可能会获得允许出售该房产的判决。
    • 房产可能会在司法拍卖中被出售。

    司法拍卖后，我的租约会怎样？

    司法拍卖后，租户享有一些权利。 为了证明您是租户，请务必保存好您的租约和租金收据。

    • 对于抵押贷款止赎
      • 所有租户都有权提前 90 天获得驱逐意向通知的权利。
      • 大多数有书面租约的租户有权居住至租约期满。
      • 大多数第 8 条自选住房补助券计划 (Section 8 Housing Choice Voucher) 的租户可以保留他们的租约。
    • 对于税务止赎
      • 租户可能最多有权居住 9 个月。

    我会怎么办？

    银行或新业主可能会提起驱逐诉讼来迫使您搬离。 阅读我们关于驱逐诉讼的文章，以了解更多关于此法庭程序以及您如何为自己辩护的信息。

  3. 我可以扣留租金吗？

    我可以扣留租金吗？已关闭评论

    我的房东有义务进行维修吗？

    作为租户，您有权租住一个安全且适宜居住的房产。 这项权利被称为“适居性默示保证”(Implied Warranty of Habitability)，且作为每份租约的隐含条款。 如果房东不进行必要的维修以确保您的租住房产安全且适宜居住，则您可以扣留租金。

    如需了解更多关于如何解决维修问题的信息，请访问我们的“维修”(Repair)页面。

    我如何合法地扣留租金？

    您必须持有书面证明，证明您已将维修问题告知房东且给房东留了合理的时间进行维修。

    • 向房东发送维修请求信（下载样信）。 请保留一份副本。

    如果房东未能在合理的时间内进行必要的维修，以确保您租住房产的安全宜居，则您可以扣留租金。

    • 向房东发送扣留租金的信件（下载样信）。 请保留一份副本。
    • 托管您的租金。 将您的租金存入银行账户或开具汇票。

    为了支持您关于所租住房产不安全或不宜居的主张，建议请拨打 311 并请求费城执照和检查部 (Department of Licenses & Inspections) 执行检查。

    我可以扣留多少租金？

    根据“适居性默示保证”的规定，关于您可以扣留多少租金并没有确切的计算公式。 法院会考虑诸如待维修问题的严重性以及出租房不适合居住的面积大小等因素。 即使房东没有在合理的时间内进行维修，法院通常也会判定应支付部分租金。

    我可以将托管租金用于搬家吗？

    建议您不要出于任何理由动用托管的租金。 如果您的房东对您提起驱逐诉讼，您需要能够向法院证明您未支付租金是因为维修问题，而不是因为您没有钱支付。

  4. 我应该如何处理含铅涂料？

    我应该如何处理含铅涂料？已关闭评论

    我该如何保护我的家人免受含铅涂料的危害？

    • 让您的孩子远离剥落、起皮的涂料或涂料粉尘。
    • 带您的孩子进行铅检测。 要求您孩子的医生进行铅检测。 任何铅含量升高都应引起关注并采取行动。
    • 进行居家铅检测。 许多五金店都有出售家用铅检测试剂盒，价格 10 美元左右。 确保该检测产品获得了 EPA 的批准。
    • 要求您的房东证明该房产铅安全或不含铅。

    我的房东必须采取什么行动？

    根据《费城法典》第 6-800 章含铅涂料披露和认证规定，费城的每个房东 必须：

    • 聘请合格的承包商完成铅检测。
    • 为出租房产申请并取得铅安全或无铅证书。
    • 您自己和公共卫生部 (Department of Public Health) 各留一份副本。

    我没有收到铅安全或无铅证书。 我该怎么办？

    • 请求获取铅检测证书。您可以写一封信，向您的房东索要一份铅安全或无铅证书。
    • 拒付租金。您可以拒付租金，直到您的房东给您一份铅安全或无铅证书。
      • 向房东发送拒付租金通知函。
      • 托管您的租金。 开设一个银行账户来存入您的租金，或者将租金以汇票形式留存。
    • 拨打 215-685-2788 联系公共卫生部，询问是否有已备案的铅安全或无铅证书。

    如果我的孩子铅中毒了，我有哪些权利？

    根据《费城法典》第 6-403 章含铅涂料及其他铅危害，如果儿童血铅水平达到每分升 3.5 微克或更高，公共卫生部必须：

    • 对儿童居住的房屋进行检测。
    • 指示执照和检查部 (Department of Licenses & Inspections) 吊销业主的租赁许可证。
    • 要求业主整治含铅涂料问题。

    对于出租房产，业主、房东或业主代理人不得：

    • 对租户进行报复。
    • 驱逐或试图驱逐租户。
    • 更改租约条款。
    • 收取或试图收取租金。
    • 在含铅涂料整治完毕之前，将房产出租给其他任何人。

    如果房东做出了上述任何行动，租户可以：

    • 提起诉讼，要求赔偿实际损失，赔偿金额不低于月租金的三倍，并要求对方承担律师费和诉讼费。

    我听说水中也可能含铅。 我该怎么办？

    拨打 215-685-6300 联系费城水务部门 (Philadelphia Water Department) 预约免费的铅检测。

  5. 我如何续签租约？

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    我想继续住在我租住的房子里。 我如何续签租约？

    如果您有书面租约，您应该仔细阅读，以了解租约在初始租期结束后是否会自动续签。 如果您没有租约副本，您的房东应该为您提供一份。 如果您有多份租约，则有效的是您和房东最新签署的那份租约。

    在租约到期后，如果您希望继续住在该房产内，一般有以下几种方式：

    1. 您可以和房东签署一份新租约。
    2. 您的租约可能会自动续签。

    我的租约是否会自动续签？

    大多数书面租约都会说明租约是否会自动续签。 租约可能会自动续签原始租期或新的租期。 例如，一份为期一年的租约可能会按月自动续签。

    如果您的租约没有说明是否会自动续签，且租约已经到期，则新的租期将取决于您支付租金的频率。 例如，如果您为期一年的租约到期，而您仍住在该房产中并继续每月支付租金，那么您的新租期将按月计算。 原租约的条款同样适用。

    若要停止租约自动续签，房东或租户可以发出通知，表明自己不想续签。 所需的通知期限因租约而异。 如需了解在租约续签前终止租约的相关信息，请点击此处。

    我的房东是否必须续签我的租约？

    大多数私人房东没有义务续签租约。 如果您的房东决定不续签您的租约，则您无权续签租约，也不能继续在该房产内居住。 但是，如果您居住的是 HUD 管理的住房、低收入住房税收抵免计划的住房或公共住房，您有权续签租约。

    如需了解租约续签时租金上涨的相关信息，请点击此处。

  6. 我如何获取有关我租住房产的更多信息？

    我如何获取有关我租住房产的更多信息？已关闭评论

    该房产的业主是谁？

    • 访问 property.phila.gov 并输入您的地址，以获取有关房产所有权的信息。
    • 近期的房产转让情况可能不包含在内。

    房东是否持有租赁许可证或存在违反法规的情况？

    • 访问 li.phila.gov/property-history 并输入您的地址，以获取有关许可证和违规情况的信息。
    • 租赁许可证将在“营业执照”(Business Licenses) 下显示为“3202 租赁”(3202 Rental)。 点击每个许可证编号，查看许可证是否有效。
    • 违反法规的情况将在“违规情况”下列出。 点击每个案例编号，查看违规情况以及是否标记为“已遵守”(Complied)。
    • 近期获得的许可证或近期的违规情况可能不包含在内。

    还有其他资源吗？

  7. 我可以向公平住房委员会 (Fair Housing Commission) 提出投诉吗？

    我可以向公平住房委员会 (Fair Housing Commission) 提出投诉吗？已关闭评论

    公平住房委员会是什么？

    公平住房委员会是一个市政机构，有权执行《费城公平住房条例》(Philadelphia Fair Housing Ordinance)。 该委员会受理针对做出不公平租赁行为的房东的投诉。

    不公平租赁行为有哪些例子？

    我什么时候可以提起投诉？

    • 只要房东做出了不公平的租赁行为，您就可以提起投诉。
    • 如果您的房东已向市法院对您提起驱逐诉讼，那么您将无法向公平住房委员会提起投诉。 不过，在市法院，您可以将不公平租赁行为作为辩护理由。

    我应该去哪里投诉？

    对于公平住房委员会的听证会，我可以收集哪些文件？

    • 如果您未支付租金，请准备好证明您已预留（托管）租金的证据。
    • 您的租约
    • 与房东的任何书面沟通记录，包括信件、电子邮件或短信。
    • 《租约终止通知》(Lease Termination Notice) 或《迁出通知》(Notice to Quit)
    • 执照和检查部（Department of Licenses and Inspections，L&I）开具的违规记录、检查报告或服务档案编号。
    • 违规或不公平租赁行为的照片。

    公平住房委员会可以下达哪些命令？

    公平住房委员会有权：

    • 判定驱逐通知或涨租通知无效。
    • 责令在一年内不得进行报复或变更租约条款。
    • 责令在不遵守许可证规定或存在维修问题期间减免租金（减少所欠租金）。
    • 责令房东在非法驱逐后恢复租户的使用权或恢复房屋的适居性。
    • 对房东每项不公平租赁行为处以最高 2000 美元的罚款，罚款金额应支付给费城市政府。

  8. 我如何起诉我的房东？

    我如何起诉我的房东？已关闭评论

    我可以就哪些事项起诉我的房东？

    常见的针对房东的索赔包括：

    1. Lost or Damaged Items.  If your belongings were lost or damaged due to your landlord’s action or inaction, you may sue for the cost to replace items that were lost or damaged.
      • 示例：您楼上公寓的水管爆裂，导致您的卧室被水淹。 您的床垫毁了。 您可以要求房东支付更换床垫和梳妆台的费用。
    2. Rent Abatement.  If you requested repairs in writing, and your landlord did not make the repairs in a timely manner, and your property was not habitable or only partially habitable for a period of time, you may sue for an abatement (reduction) of your rent for the period of time that the property was not habitable or only partially habitable.
      • 示例：一月，您向房东发送电子邮件要求房东修理暖气。 四月，房东完成了维修。 您可以要求房东在您无法使用暖气的三个月期间减免一定数额的租金（比如说，每月 400 美元，共计 1200 美元）。
    3. High Utility Bills.  If you got high utility bills after telling your landlord in writing about repair issues related to that utility, you may sue your landlord for the difference between a normal bill and the high bill(s).
      • 示例：五月，您发短信给房东，要求他们修理漏水的马桶。 七月，房东完成了修理。 您六月的水费账单是 250 美元。 而您的水费账单通常是 100 美元。 您可以要求房东支付 150 美元，以弥补在您报告了漏水问题但未修复期间产生的高额水费账单。
    4. Emergency Repairs.  If you paid for emergency repairs after telling your landlord about the emergency repair issue, you may sue your landlord for the cost of labor and materials.
      • 示例：下水道管道破裂，污水开始流入您的地下室。 您给房东打了电话、发了电子邮件或短信，但房东并未回复。 您打电话叫了一位紧急水管工，让他们修理下水道管道并为此支付了 500 美元。 您可以要求房东支付此维修费用。
    5. Emergency Accommodations.  If you can not physically remain in your rental property due to an emergency that you did not cause, you may sue your landlord for the cost of meals and accommodations.
      • 示例：由于电线老化，地下室发生电气火灾，您必须撤离。 在房东进行维修期间，您在酒店住了 5 天。 您可以要求房东支付您撤离期间的酒店房间费用以及餐饮费用。
    6. 铅安全 (Lead Safe) 或无铅证书 (Lead Free Certification)。 如果房东本应向您提供铅安全或无铅证书却未提供，您可以起诉房东，要求退还在收到铅安全或无铅证书之前支付的所有租金，以及 2000 美元的惩戒性赔偿。 访问我应该如何处理含铅涂料？(What can I do about lead paint?) 了解更多信息。
    7. 押金。 如果房东无正当理由扣留了您的押金，您可以起诉要求退还押金。 访问我如何拿回我的押金？(How do I get my security deposit back?) 以获取更多信息。

    在向法院提起诉讼之前，我需要采取哪些步骤？

    1. Be careful! Be sure that:
      1. 对于与您的索赔相关的损害，您没有任何责任。
      2. 您欠该个人或企业的钱不超过您索赔的金额。
    2. 收集证据。 这包括证明该个人或企业欠您钱的文件、照片、收据和证人。
    3. 发送一封催款函。最好通过挂号信寄一份，平信寄一份，并自己保留一份。

    催款函中应包含哪些内容？

    填写此小额索赔催款函模板 (Small Claims Demand Letter Template)，以确保您不会遗漏任何重要信息。 您也可按照以下步骤撰写自己的催款函：

    • 写上您的姓名和地址。
    • 写上您要起诉的个人或企业的姓名和地址。
    • State your claim.  If you are making more than one claim, be sure to:
      1. 列出每一项索赔。
      2. 列出您认为每项索赔应得的金额。
      3. 将所有索赔的金额相加。
    • 简要说明您认为自己有权获得每项索赔赔偿的理由。 请务必提供足够的信息，以便相关个人或企业清楚您索赔的原因。

    我如何提交小额索赔申诉？

    如果对方个人或企业未满足您的索赔要求，请按照以下流程向法院提起诉讼：

    1. 前往 1339 Chestnut Street, 10th floor 的市法院。
    2. 申请提交小额索赔申诉。 说明您索赔的金额。 附上相关附件，如租约、相关证据和催款函。
    3. 申请提交一份《贫困人员诉讼申请书》(IFP)。如果 IFP 申请获得批准，您将无需支付诉讼费用。

  9. 我有残疾。 我可以获得合理的便利措施吗？

    我有残疾。 我可以获得合理的便利措施吗？已关闭评论

    如果您的残障情况影响了您的住房，您的房东可能有义务提供帮助。 您只需提出请求即可。

    什么是合理的便利措施？

    对政策、做法、程序或服务进行的任何改变，旨在为残障人士提供无障碍环境和平等机会。 示例包括：

    • 安装坡道和扶手，使轮椅可在房屋内顺利通行。
    • 更改交租日期，使其与领取残疾补贴的日期一致。
    • 考虑到行动不便的问题，允许使用其他入口或在特定停车位停车。
    • 如果现住房因残障情况而不适合居住，则帮助您搬迁。

    什么是合理的？

    只要满足以下条件，则便利措施请求便被视作合理：

    • 您的房东无需花费过多的时间或金钱。
    • 您的房东无需从根本上改变其提供的服务。
    • 该便利措施能够实际满足与您的残障情况相关的需求。

    我是否被视为残障人士？

    残障人士是指身体或精神上存在损伤，导致一项或多项主要生活活动（如视力、听力、行走、呼吸、体力劳动、自理、学习、说话等）严重受限的人。

    我如何申请合理的便利措施？

    • 向医生、医疗专业人员、同伴支持小组、非医疗服务机构或其他了解您残障情况的可靠人士索取《残障证明信》(Disability Verification Letter)。信中应说明您的残障情况及其对您住房的影响。（下载样信）
    • 向您的房东发送一封《合理便利措施申请信》(Reasonable Accommodation Request Letter)，说明您的残障情况、其对您住房的影响以及您请求实现的具体合理便利措施。建议附上《残障证明信》。（下载样信）
    • 讨论您的请求。 房东或物业管理者必须与您进行沟通，以了解他们能提供的便利措施。
    • 如需更多信息，请查阅HUD/DOJ 关于住房合理便利措施的联合声明 (HUD/DOJ Joint Statement on Reasonable Accommodations in Housing)。

    如果房东拒绝，我有哪些选择？

    • 向宾夕法尼亚州东南部公平住房权利中心 (Fair Housing Rights Center of Southeastern Pennsylvania) 寻求帮助。
    • 向费城人权委员会 (Philadelphia Commission on Human Relations) 提交歧视投诉。
    • 寻求法律援助。
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(267) 443-2500
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