El Programa de Desvío del Desalojamiento (Eviction Diversion Program) de la Ciudad de Filadelfia ayuda a propietarios e inquilinos a resolver problemas antes de empezar el proceso legal de desalojo.
A partir de enero de 2022, todos los propietarios deben presentarse y ser aprobados para el Programa de Desvío del Desalojamiento y participar con buena fe durante al menos 30 días antes de presentar una demanda de desalojo ante la corte. Se trata de una oportunidad para que los inquilinos lleguen a acuerdos que eviten el proceso legal de desalojo y un récord judicial permanente. Para consultar la ley, revise el Código de Filadelfia 9-811 «Programa de Desvío del Desalojamiento» (Eviction Diversion Program)
¿Por qué debo participar en el programa?
El Programa de Desvío del Desalojamiento puede ser bueno para los inquilinos porque el proceso legal de desalojo suele ser estresante y puede acabar con el desalojo además de una sentencia judicial en su récord. Muchos propietarios también quieren participar en el programa para evitar pagar los costosos honorarios de abogados y trámites legales, y no tener que asistir a las audiencias judiciales ni desalojar a los inquilinos.
Empiece a negociar. Póngase en contacto con el propietario inmediatamente y utilice nuestro guía de negociación para hacerle una propuesta. No es necesario esperar a la aprobación del programa para llegar a un acuerdo.
Compruebe el estátus del programa. Pregunte al propietario si la solicitud al Programa de Desvío del Desalojamiento fue aprobada y pídale el número de identificación que empieza por «EVP-» para comprobar el estátushttps://eviction-diversion.phila.gov/#/Status.
Llame a la línea directa. Después de 7 días, si usted todavía no recibió una actualización del propietario o un mensaje de texto / correo electrónico del programa, puede ponerse en contacto con la Línea Directa del Programa de Desvío del Desalojamiento para una actualización de lunes a viernes de 9am a 4pm llamando al 215-523-9501.
Recibí un correo electrónico o un mensaje de texto para negociar directamente con el propietario. ¿Qué debo hacer?
Usted tiene 30 días para negociar directamente con el propietario antes de que el propietario pueda presentar una demanda judicial. Encuentre más información sobre la negociación directa y lo que puedes hacer para aprovechar al máximo este programa.
Recibí un correo electrónico o un mensaje de texto para ponerme en contacto con la Línea Directa y programar una cita con un consejero de vivienda. ¿Qué significa eso?
A algunos inquilinos con menores cantidades adeudadas u otros factores se les puede asignar un consejero de vivienda gratuito y una sesión de mediación para dar apoyo adicional que les ayude a llegar a un acuerdo y evitar el proceso legal.
Si usted fue asignado a la vía de mediación, póngase en contacto con la Línea Directa para conectar con un consejero de vivienda de lunes a viernes de 9am a 4pm al 215-523-9501.
Desafortunadamente, no todos los inquilinos serán asignado un consejero de vivienda y mediación. Si cree que todos los inquilinos deberían disponer de recursos adicionales, como un consejero de vivienda, póngase en contacto con el concejal de su ayuntamiento y dígale que cree que todos los inquilinos necesitan acceso al Program de Mediación antes de que el propietario pueda presentar su demanda ante la corte.
¿Cuál es el estátus de la solicitud del propietario al Programa de Desvío?
Los propietarios deben presentar correctamente una solicitud del Programa de Desvío y participar en buena fe durante al menos 30 días antes de presentar una demand ante la corte. Puede comprobar el estátus en cualquier momento aquí: https://eviction-diversion.phila.gov/#/Status
Licencias e Inspecciones (L&I) emite un Aviso de Intención de Detener Operaciones cuando una propiedad viola el Código de Filadelfia de una manera que puede suponer una amenaza para los ocupantes o la comunidad circundante.
El aviso se emite como una advertencia en la que el propietario debe hacer correcciones inmediatamente. En caso contrario, todos los ocupantes deberán abandonar el inmueble antes de la fecha indicada en la notificación de detener operaciones.
¿Hay algo que pueda hacer para permanecer en la propiedad?
El propietario debe realizar las reparaciones y pasar una inspección de L&I antes de la fecha de la orden de detener operaciones.
El inquilino o el propietario pueden apelar la notificación ante la Junta de Revisión de Licencias e Inspecciones en un plazo de 30 días a partir de la fecha de la notificación.
¿En cuánto tiempo puede el propietario desalojarme después de corte?
Tras una sentencia judicial, tiene al menos 21 días antes de que puedan desalojar. El propietario debe:
Presentar la Orden de Posesión 10 días después de la sentencia.
Presentar la Escritura Alias 11 días después de la Escritura de Posesión
Programa un cierre en cualquier momento después de presentar la Escritura Alias. Suele tardar entre 7 y 10 días más.
¿Cómo puedo saber la fecha del cierre?
Llame la Corte Municipal al (215) 686-7950 para ver si el propietario presentó la Orden Judicial de Posesión.
Una vez que el propietario haya presentado la Escritura Alias, llame al (215) 563-2133 o envíe un correo electrónico a ltofficer.evictions@gmail.com para averiguar si la fecha de cierre está programada.
La expulsión es el proceso judicial por el que un propietario expulsa de su propiedad a un ocupante al que no ha dado permiso para mudarse. A veces lo utilizan los bancos que compran una propiedad en ejecución hipotecaria o un propietario que quiere expulsar a un «ocupante ilegal» de la propiedad. A veces, los propietarios también lo utilizan indebidamente para desalojar a los inquilinos como alternativa al proceso de desalojo del la Corte Municipal de Filadelfia.
¿Soy un inquilino o un «ocupante ilegal»?
Se establece una relación propietario-inquilino cuando el ocupante y el propietario llegan a un acuerdo para que el ocupante resida en su propiedad a cambio de una remuneración. En general, legalmente es inquilino si tiene llaves (acceso) y ha pagado al propietario un alquiler para quedarse en cualquier momento (contrato). Se aplica esta definición:
Aunque el contrato no esté por escrito
Aunque su contrato de alquiler haya finalizado
Aunque hayas dejado de pagar la renta
Aunque hayas incumplido el contrato de alquiler
Incluso si el propietario vende la vivienda a un nuevo propietario mientras usted sigue viviendo en ella.
¿Cómo puedo demostrar que soy inquilino?
Reúna documentación entre usted y el propietario o el administrador de la propiedad. Si se ha producido un traspaso reciente de la propiedad, puede utilizar documentos del antiguo propietario o administrador del inmueble:
Un contrato de alquiler firmado
Recibos de alquiler firmados
Mensajes de texto referentes a pagos de la renta
Facturas de servicios públicos a su nombre en su domicilio
Correo a su nombre en su dirección
Una identificación expedida por el gobierno en su dirección
¿Cómo es el proceso de expulsión?
El propietario presenta una demanda de expulsión ante la Corte de Súplicas Comunes.
El ocupante puede presentar una respuesta a la demanda de expulsión y una petición para proceder in forma pauperis. Si el ocupante no figura como demandado, es posible que tenga que presentar primero una petición de intervención.
La corte programa y celebra una Conferencia de Gestión del Caso. El propósito de la Conferencia de Gestión del Caso es poner a todas las partes de acuerdo sobre cómo procederá el caso y asegurarse de que todos han cumplido los plazos de la corte. Esto no es un juicio.
La corte fija una fecha para el juicio.
La corte celebra un juicio y emite una resolución.
El propietario solicita una sentencia y una orden de posesión.
El tribunal concede la orden de posesión.
El sheriff notifica la orden de posesión al ocupante.
El sheriff expulsa al ocupante de la propiedad.
He recibido una denuncia por expulsión. ¿Qué debo hacer?
Asegúrese de presentar la solicitud a tiempo.
Dispone de 20 días naturales para presentar una respuesta a partir de la fecha en que se le notificó la demanda de expulsión.
Si no presenta una Contestación en 20 días naturales, el Propietario puede enviarle un requerimiento de 10 días.
Si usted no presenta una respuesta después de 10 días adicionales, entonces el Propietario puede proceder con el Paso 6 anterior.
Nota: Si usted no figura como demandado en la demanda, es posible que también tenga que presentar una petición de intervención.
Siga las instrucciones para presentar la respuesta y el IFP.
Puedes firmar los documentos que subas escribiendo /s/ y su nombre.
Puede enviar un correo electrónico a ojr_civil@courts.phila.gov para que le ayuden a presentar la solicitud en línea.
Teléfono
Llame al 215-686-4251 para concertar una cita y presentar su solicitud en persona en la sala 296 del ayuntamiento u obtenga ayuda para hacerlo por Internet.
Entregue los documentos judiciales.
Debe notificar al Propietario por correo certificado.
Envíe los documentos judiciales sellados y el IFP al propietario por correo certificado con acuse de recibo (aproximadamente 8 $ dólares). Rellene el Certificado de servicio incluido en el paquete y preséntelo en la sala 296 del Ayuntamiento o en línea.
¿Dónde puedo obtener ayuda para presentar una respuesta?
Cuando reciba una notificación de desalojo, no estará obligado a marcharse en la fecha que figura en la notificación de desalojo. Considere las siguientes opciones:
Negocie un acuerdo con el propietario o su agente.
Múdese antes de la fecha que figura en la notificación de desalojo.
Quiero quedarme. ¿Cómo puedo negociar un acuerdo con el propietario?
Si quiere quedarse, puede tener defensas que impidan que el propietario le desaloje o reduzcan la cantidad de dinero que puede deber. Infórmese sobre sus posibles defensas legales.
Proponga el acuerdo al adminstrador de la casa, arrendador o abogado del arrendador.
Recuerde que todos los acuerdos deben constar por escrito y estar firmados. No firme ningún acuerdo que no pueda cumplir.
Si no puede llegar a un acuerdo, puede esperar a que el propietario solicite el Programa de Desvío del Desalojamientoe intentar negociar un acuerdo entonces.
Si sigue sin poder llegar a un acuerdo, entonces puede esperar a negociar un acuerdo o presentar sus defensas legales ante la Corte Municipal.
Si no puede llegar a un acuerdo en la Corte, tiene derecho a celebrar una audiencia ante el Juez. Estas son sus opciones para una audiencia.
Estoy dispuesto a mudarme. ¿Qué debo hacer?
Si se marcha antes de la fecha de salida que figura en la notificación de desalojo, puede evitar que se incluya una demanda de desalojo en su record. Sin embargo, ten en cuenta que el propietario puede presentar una demanda incluso después de que te hayas mudado, si cree que debe renta atrasada.
Si decides que tu mejor opción es mudarte, notifica al casero o al administrador de la propiedad que usted piensa en marcharle en una fecha determinada.
Devuelva las llaves y retire todas sus pertenencias para que se considere legalmente que se ha mudado.
Proporcione al propietario una dirección de reenvío.
El aviso de desalojo dice que tengo que mudarme en una fecha concreta. ¿Puedo quedarme fuera ese día?
No. El propietario no puede echarle sin antes presentar una demanda ante la corte y obtener una sentencia en su contra. Si no se marcha en la fecha que figura en la notificación de desalojo, el siguiente paso del propietario puede ser solicitar el Programa de Desavío del Desalojamiento o presentar una demanda ante la Corte Municipal.
Si el propietario le echa sin acudir a la corte o durante el proceso en la corte, puede tratarse de un desalojo ilegal.
¿Puede el propietario enviarme una notificación de desalojo?
En la mayoría de los casos, sí. El propietario puede enviarle una notificación de desalojo si considera que le ha retrasado en el pago de la renta, que ha incumplido el contrato de alguna manera o que se ha acabado el plazo de alquiler.
El propietario no puede enviarle una notificación de desalojo porque usted haya solicitado reparaciones o haya llamado a Licencias e Inspecciones (L&I). Si le ocurre esto, considere la posibilidad de presentar una denuncia ante la Comisión de Vivienda Justa por prácticas injustas en el alquiler.
El propietario tampoco puede poner fin a su contrato por motivos de sexo, raza, religión, orientación sexual, identidad de género, fuente de ingresos, situación familiar o discapacidad. Si le ocurre esto, considere la posibilidad de presentar una denuncia ante la Comisión de Relaciones Humanas de Filadelfia por discriminación en la vivienda.
